Les 4 avantages fiscaux de la vente en viager
La vente en viager est une forme particulière de transaction immobilière qui permet à un vendeur, appelé crédirentier, de vendre son bien immobilier tout en continuant à y vivre jusqu’à son décès. L’acheteur, quant à lui, appelé débirentier, verse une rente mensuelle au crédirentier jusqu’à ce qu’il décède et devienne ainsi propriétaire du bien.
Cette méthode de vente présente plusieurs avantages fiscaux pour les deux parties impliquées dans la transaction. Dans cet article, nous examinerons les quatre principaux avantages fiscaux que procure la vente en viager.
1. Avantage fiscal pour le crédirentier : l’exonération des plus-values immobilières
Lorsqu’un bien immobilier est vendu avec une plus-value par rapport à son prix d’achat initial, le vendeur doit normalement payer des impôts sur cette plus-value. Cependant, dans le cas d’une vente en viager occupé par le vendeur (crédirentier), cette imposition est évitée.
En effet, selon l’article 150 U-II-1° du Code général des impôts français (CGI), les plus-values réalisées lors d’une vente en viager sont exonérées si le vendeur conserve un droit d’usage et/ou d’habitation sur le bien vendu jusqu’à son décès.
Cette exonération représente donc un avantage considérable pour le crédirentier puisqu’il peut bénéficier pleinement du fruit de la vente sans avoir à payer d’impôts sur les plus-values immobilières.
2. Avantage fiscal pour le débirentier : l’étalement de l’impôt sur le revenu
Pour le débirentier, l’avantage fiscal réside dans la possibilité d’étaler l’imposition de la rente versée au crédirentier sur plusieurs années.
En effet, selon l’article 163-0 A du CGI, les rentes viagères constituées lors d’une vente en viager peuvent bénéficier d’un régime spécial d’imposition. Le montant imposable est calculé en fonction de l’espérance de vie du crédirentier et est réparti sur une période maximale égale à cette espérance de vie.
Cela permet donc au débirentier de lisser son imposition et ainsi éviter une charge fiscale trop importante liée à la perception soudaine et unique des revenus générés par la vente en viager.
3. Avantage fiscal pour le crédirentier : les abattements spécifiques
Outre l’exonération des plus-values immobilières, le crédirentier peut également bénéficier d’abattements spécifiques qui réduisent encore davantage sa charge fiscale.
Tout d’abord, il existe un abattement fixe applicable aux rentes viagères issues des ventes en viager occupé par le vendeur. Selon l’article 158-6° bis du CGI, cet abattement est fixé à 70% pour les personnes âgées de moins de 50 ans, à 50% pour celles âgées entre 50 et 59 ans, et à 30% pour celles âgées de plus de 60 ans.
En outre, il existe également un abattement supplémentaire en fonction de l’âge du crédirentier. Selon l’article 158-7° bis du CGI, cet abattement est fixé à 10% par année entière écoulée depuis la date d’acquisition du bien immobilier jusqu’à la vente en viager. Cet abattement ne peut toutefois pas dépasser les deux tiers du montant total des rentes perçues.
Ces abattements spécifiques permettent donc au crédirentier de réduire considérablement son imposition sur les rentes viagères perçues grâce à la vente en viager.
4. Avantage fiscal pour le débirentier : une acquisition immobilière avantageuse
Pour le débirentier, l’avantage fiscal se situe dans le fait qu’il peut acquérir un bien immobilier avec une décote significative par rapport à sa valeur vénale réelle.
En effet, lors d’une vente en viager occupé par le vendeur (crédirentier), le prix d’achat convenu est généralement inférieur au prix du marché car il tient compte notamment de l’espérance de vie statistique du crédirentier ainsi que des charges liées aux droits d’usage et/ou d’habitation dont bénéficie ce dernier jusqu’à son décès.
Cette décote représente donc un avantage financier pour le débirentier qui peut ainsi acquérir un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur réelle.
Questions et réponses
Q : Quels sont les critères d’éligibilité pour une vente en viager ?
R : Pour pouvoir vendre en viager, le vendeur doit être propriétaire du bien immobilier et avoir au moins 60 ans (ou 70 ans s’il est en couple). De plus, il doit être en bonne santé afin de garantir une espérance de vie suffisante pour l’acheteur. Enfin, le bien immobilier doit être libre de toute dette hypothécaire ou autre charge importante.
Q : Comment est calculée la rente viagère dans une vente en viager ?
R : La rente viagère est généralement calculée en fonction de plusieurs critères tels que l’âge du crédirentier, la valeur vénale du bien immobilier, les charges liées aux droits d’usage et/ou d’habitation dont bénéficie le crédirentier jusqu’à son décès, ainsi que les taux d’intérêt appliqués par les compagnies spécialisées dans ce type de transaction.
Q : Peut-on modifier ou résilier une vente en viager après sa conclusion ?
R : Une fois la vente conclue devant notaire, il n’est pas possible de modifier ou résilier le contrat de vente en viager. Cependant, des dispositions peuvent être prévues dans le contrat initial permettant notamment au débirentier de racheter la rente viagère ou au crédirentier de quitter le bien immobilier vendu en échange d’une somme forfaitaire.
Q : Quels sont les risques liés à une vente en viager ?
R : Les principaux risques pour le débirentier sont la longévité du crédirentier, c’est-à-dire sa capacité à vivre plus longtemps que prévu, ainsi que l’entretien et les charges liées au bien immobilier pendant toute la durée de vie du crédirentier. Pour le crédirentier, les principaux risques sont liés à la solvabilité du débirentier et à son obligation de verser régulièrement la rente convenue.
En conclusion, la vente en viager présente plusieurs avantages fiscaux tant pour le vendeur (crédirentier) que pour l’acheteur (débirentier). Ces avantages incluent notamment l’exonération des plus-values immobilières pour le vendeur, l’étalement de l’impôt sur le revenu pour l’acheteur, ainsi que des abattements spécifiques permettant de réduire encore davantage la charge fiscale du vendeur. De plus, cette méthode de vente offre également une opportunité d’acquérir un bien immobilier avec une décote significative par rapport à sa valeur réelle. Cependant, il est important de prendre en compte les critères d’éligibilité et les risques potentiels associés à ce type de transaction immobilière.
Damien R.
Damien est un homme passionné par les nouvelles technologies et l'actualité en général. Depuis son plus jeune âge, il a toujours été fasciné par la manière dont les informations circulent à travers le monde et comment elles peuvent impacter notre quotidien
C'est donc tout naturellement qu'il décide de créer son propre blog, axemer.fr, dans le but de partager ses connaissances et sa vision du monde avec une communauté grandissante d'internautes.
